İfraz Ne Demek? İfrazlı Arsa Nedir, Nasıl Yapılır?

Güncelleme: 28 Eylül 2026 · Aktaş Prefabrik Ev

Arsa ilanlarında ve tapu konuşmalarında sık geçen iki kelime var: ifraz ve tevhit. İkisi de aynı işin iki yönü. İfraz, tapuda tek parsel olarak kayıtlı bir taşınmazın iki ya da daha fazla parsele bölünmesi; tevhit ise birden çok parselin tek parselde birleştirilmesi. Prefabrik ev kurmak isteyen çoğu kişi bu kelimeyle, satın almayı düşündüğü arsanın müstakil olup olmadığını araştırırken karşılaşıyor. Aşağıda kelimenin karşılığını, işlemin nasıl yürüdüğünü ve arsanız için ne anlama geldiğini yazdık.

İfraz ne demek?

İfraz, tapu kütüğünde tek bir parsel olarak görünen taşınmazın, ölçüm ve onay süreci sonunda ayrı parsellere ayrılmasıdır. İşlem tamamlandığında eski parsel numarası kapanır, yerine yeni parsel numaraları açılır ve her biri için ayrı tapu düzenlenir.

Günlük konuşmada “ifrazlı arsa” denince kastedilen şey genellikle şudur: bu parsel bölünme işleminden geçmiş, kendi parsel numarası ve kendi tapusu olan müstakil bir taşınmazdır. Karşıtı, büyük bir parselin belirli bir payına sahip olduğunuz hisseli durumdur.

Fark küçük görünüyor ama sonucu büyük: müstakil parselde sınırlarınız haritada bellidir, imar durumu doğrudan sizin parseliniz üzerinden okunur. Hisseli tapuda ise sahada size gösterilen alanın hukuken sizin olduğunu söylemek mümkün değildir.

İfrazlı arsa mı, hisseli tapu mu? Nasıl ayırt edilir

Tapu belgesine ve e-Devlet üzerindeki taşınmaz kaydına bakmak yeterli. İki şeyi arayın:

• Hisse oranı alanı: “tam” yazıyorsa parsel müstakildir. “1/8”, “240/1920” gibi bir oran yazıyorsa parselin tamamına değil, bir payına sahipsiniz.
• Ada–parsel numarası: müstakil parselin kendi numarası vardır; aynı ada–parsel numarası birçok kişide görünüyorsa tapu hisselidir.

Satıcının “yerini krokide ayırdık, herkes kendi yerini biliyor” demesi bu tabloyu değiştirmez. Hissedarlar arasında fiilen yapılan taksim tapuya işlenmediği sürece hukuki sonuç doğurmaz. Bu ayrımı hobi bahçesi ilanlarında sık görüyoruz.

Tevhit, ifrazen taksim ve terk ne demek?

İfrazın etrafında dolaşan üç kelimeyi de netleştirelim; tapu ve belediye yazışmalarında bu haliyle geçiyorlar:

• Tevhit (birleştirme): yan yana birden çok parselin tek parsel haline getirilmesi. Küçük parselleri imar şartlarını sağlayacak büyüklüğe çıkarmak için başvurulur.
• İfrazen taksim: hisseli bir parselin bölünerek her hissedara müstakil parsel düşecek şekilde paylaştırılması. Hisseli tapudan müstakil tapuya geçmenin yolu budur.
• Yola terk: imar planındaki yol, yeşil alan gibi kamusal kullanımlara denk gelen kısmın bedelsiz olarak kamuya bırakılması. İfraz dosyalarında sıkça birlikte anılır.

Bu işlemlerin hepsi tapu kütüğünde iz bırakır; yani sonradan “yapılmış” diye sözlü olarak öğrenilmez, kayıttan okunur.

İfraz işlemini kim onaylar, ne kadar sürer?

İmar Kanunu, ifraz ve tevhit işlemlerinin onay merciini açıkça belirlemiş: işlemler belediye encümeni ya da il idare kurulu tarafından onaylanır. Belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediye encümeni, dışında il idare kurulu yetkilidir.

Kanun süre de bağlamış: onaylama işlemi müracaattan itibaren en geç otuz gün içinde sonuçlandırılır, onaydan sonra on beş gün içinde tapuya bildirilir ve tapu dairesi bir ay içinde tescil ya da terkin işlemini tamamlamak zorundadır. Uygulamada dosyanın hazırlanması, ölçüm ve eksik belge yazışmaları bu sürelerin dışında kalır; bu yüzden toplam süre parselden parsele değişir.

İfrazın yapılabilmesi için parselin imar planına ve imar mevzuatına uygun olması, oluşacak parsellerin yönetmelikte belirlenen asgari cephe genişliği ve büyüklük şartlarını sağlaması gerekiyor. Yani her parsel bölünemez; plan neye izin veriyorsa o kadar bölünür.

Dosyayı serbest harita mühendisi ya da lisanslı harita bürosu (LİHKAB) hazırlar. Bu bizim yaptığımız iş değil; biz yapının kendisini üretir ve monte ederiz.

Tarım arazisinde ifraz: bölünemez büyüklük kuralı

Tarım arazilerinde ifraz ayrı bir kanuna tabi. Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu, tarımsal araziler için asgari büyüklükler belirlemiş ve bu büyüklüğe ulaşmış arazileri bölünemez eşya niteliğinde saymış. Kanunun ifadesiyle bu araziler, belirlenen büyüklüklerin altında ifraz edilemez, hisselendirilemez, pay ve paydaş sayısı artırılamaz.

Kanunda geçen asgari büyüklükler şöyle: mutlak tarım arazileri 2 hektar (20.000 m²), marjinal tarım arazileri 2 hektar, dikili tarım arazileri 0,5 hektar (5.000 m²), örtü altı tarımı yapılan araziler 0,3 hektar (3.000 m²). Özel iklim koşulu gerektiren ürünlerin yetiştiği alanlarda Bakanlık uygun görüşüyle daha küçük parsel oluşturulabiliyor.

Pratikte bunun anlamı şu: internette “500 m² müstakil tapulu tarla” diye gördüğünüz ilanların önemli bir kısmı müstakil parsel değil, büyük bir tarım parselinin hissesidir — çünkü o parselin o ölçüde ifraz edilmesi zaten mümkün değildir. Tarım arazisinde yapı izninin ayrı kuralları için tarlaya prefabrik ev sayfasına bakın.

Prefabrik ev kurmadan önce ifraz açısından üç kontrol

İzin ve mülkiyet tarafı çözülmeden model seçmenin bir anlamı yok. Keşif öncesinde sorduklarımız şunlar:

• Tapu müstakil mi? Hisse oranı “tam” değilse, yapıyı hangi alana kuracağınız hukuken belirsizdir. Önce ifrazen taksim ya da hissedarlar arasında noterde taksim sözleşmesi konuşulmalıdır.
• Parsel ifrazdan sonra imar şartlarını sağlıyor mu? Bölünme sonrası oluşan parselin cephe ve büyüklük şartını tutmaması, yapı ruhsatı alınamaması demektir.
• Vasıf ne? Tapuda “tarla” yazan bir parselde ifraz sınırı imar mevzuatına değil, toprak koruma mevzuatına göre işler.

Bu üç başlık netleştiğinde model ve ölçü seçimi kolaylaşıyor; 57 modelin tamamını ve ölçülerini fiyat listesinde, kat planlarını ev planları sayfasında görebilirsiniz. Model fiyatları 483.700 ₺ ile 1.638.771 ₺ arasında değişiyor.

Bu sayfa bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş değildir. Mevzuat ve uygulama ilçeden ilçeye değişebiliyor; kesin cevabı parselinizin bağlı olduğu belediye imar müdürlüğü, belediye sınırı dışındaysanız il özel idaresi, tarım arazilerinde il/ilçe tarım ve orman müdürlüğü verir. Biz yapının kendisini üretir ve monte ederiz; izin dosyanız için gereken teknik çizim ve ölçüleri sağlarız.

Kaynaklar: 3194 sayılı İmar Kanunu (md. 15–16) · 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu (md. 8) · Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü. Son güncelleme: bu sayfa mevzuat değiştikçe yenilenir.