Prefabrik Eve İskân, Elektrik–Su Aboneliği ve Tapu İşlemleri

Güncelleme: 21 Eylül 2026 · Aktaş Prefabrik Ev

Montaj bittiğinde iş bitmiyor: evin resmî olarak "kullanılabilir" hâle gelmesi için birkaç adım daha var ve bunların sırası önemli. En çok karşılaştığımız hayal kırıklığı şu oluyor — ev kurulmuş, insanlar taşınmaya hazır, ama elektrik bağlanmıyor. Sebebi neredeyse her zaman aynı: yapı kullanma izni (iskân) alınmamış. Aşağıda teslimden sonraki altı adımı, hangi kurumun ne yaptığını ve kanunun tam olarak ne dediğini sırayla yazdık.

Teslimden sonra sıra nasıl işliyor?

Adımlar parselin konumuna göre biraz değişir ama iskelet aynıdır:

• 1. Yapı tamamlanır — montaj biter, tesisat çalışır hâle gelir.
• 2. Yapı kullanma izni (iskân) — ruhsatı veren belediye ya da valilik bürosuna başvurulur.
• 3. Numarataj ve UAVT kaydı — yetkili idare binaya numara verir, adres Ulusal Adres Veri Tabanına işlenir.
• 4. Elektrik ve su aboneliği — dağıtım şirketine başvurulur; iskân belgesi burada istenir.
• 5. Tapuda cins değişikliği — "arsa" olan nitelik, yapılı hâle güncellenir.
• 6. Emlak vergisi bildirimi — belediyeye bildirim verilir.

Bu sıra, izin aşamasının tamamlanmış olduğunu varsayar. Henüz o aşamadaysanız önce ruhsat ve izin sayfamıza, arsanızın durumundan emin değilseniz arsama prefabrik ev yapabilir miyim sayfasına bakın.

İskân (yapı kullanma izni) nasıl alınır?

Dayanak, İmar Kanunu'nun 30. maddesi. Madde üç şeyi net söylüyor:

• Başvuruyu mal sahibi yapar; başvuru inşaat ruhsatını veren belediye ya da valilik bürosuna yapılır.
• Yapının tamamı bitmemişse, kullanılabilir durumdaki kısımlar için kısmi kullanma izni alınabilir.
• İdare başvuruyu en geç otuz gün içinde sonuçlandırmak zorundadır; aksi hâlde sürenin sonunda izin verilmiş sayılır.

Önemli bir ayrıntı: aynı madde, 27. maddeye göre ruhsata tabi olmayan yapılar için de ilgili belediye veya valilikten izin alınmasının mecburi olduğunu yazıyor. Yani köy yerleşik alanında ruhsat aranmaması, iskân aranmaması anlamına gelmiyor.

Madde ayrıca şunu hatırlatıyor: verilen izin, yapı sahibini ruhsat ve eklerine aykırılıktan doğacak sorumluluktan da, vergi–resim–harç yükümlülüğünden de kurtarmaz.

İskân olmadan elektrik ve su bağlanır mı?

Kural açık ve tek cümlede yazılı — İmar Kanunu md. 31: "İnşaatın bitme günü, kullanma izninin verildiği tarihtir. Kullanma izni verilmeyen ve alınmayan yapılarda izin alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinden ve tesislerinden faydalandırılmazlar." Kısmi iskân alan bağımsız bölümler bu hizmetlerden yararlanabilir.

Elektrik tarafındaki karşılığı da mevzuatta yazılı. Elektrik Piyasası Bağlantı ve Sistem Kullanım Yönetmeliği, tüketim tesisleri için bağlantı başvurusunda istenen belgeleri konuma göre ayırıyor:

• İmar alanı içinde: tapu kaydı ve onaylı elektrik projesi ile birlikte, İmar Kanunu'nun 30 ve 31. maddelerine göre yapı kullanma izni.
• Köy yerleşik alanı, civarı ve mezralarda: İmar Kanunu'nun 27 ve 30. maddelerine göre yapı kullanma izni.
• İmar ve köy yerleşim alanları dışında: Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünden alınacak yapı kullanma iznine ilişkin belge.
• Ruhsat gerektirmeyen kullanım yerlerinde: ilgili merciden alınacak izin belgesi.
• İnşa hâlindeki yapılarda şantiye bağlantısı ve/veya kalıcı bağlantı için yapı ruhsatı.

Buradan çıkan pratik sonuç şu: abonelik, iskânın arkasına dizilir. Ev kurulmadan önce izin yolunu netleştirmenin asıl sebeplerinden biri budur — yapı biter, abonelik takılır ve ev kullanılamaz hâlde bekler.

Köy yerleşik alanında durum farklı mı?

Ruhsat açısından evet, iskân ve abonelik açısından hayır. İmar Kanunu'nun 27. maddesine göre belediye ve mücavir alan dışında, köy yerleşik alanlarında, civarında ve mezralarda yapılacak konut için yapı ruhsatı aranmaz; ancak iki şart var ve ikisi de zorunlu: etüt ve projelerin valilik onayı, onayı müteakip muhtarlığa bildirim. Yapının yöresel dokuya, fen, sanat ve sağlık kurallarına uygun olması da aynı maddenin şartı; etüt ve projelerin sorumluluğu müellif mimar ve mühendislerdedir.

Sık rastlanan bir yanlış bilgi var, düzeltelim: internette dolaşan eski metinler "muhtardan izin alınır" diyor. Maddenin güncel hâlinde muhtarlıktan izin değil, valilik onayından sonra muhtarlığa bildirim söz konusu. Projesine aykırı yapı ya da bu şartların sağlanmadığı durum, muhtar tarafından ivedilikle valiliğe bildirilir.

Adres tarafı da aynı maddede: bu yapılar valilikçe ulusal adres bilgi sistemine ve kadastro planlarına işlenir. Ayrıntılı anlatım için köy yerleşik alanında prefabrik ev sayfamıza bakabilirsiniz.

Köy yerleşik alan sınırları dışında kalan, entegre tesis niteliğinde olmayan tarım ve hayvancılık amaçlı yapıların ise yapı ruhsatı alınarak inşa edilmesi zorunludur.

Numarataj ve UAVT kaydı

Binaya kapı numarası verilmesi ve adresin Ulusal Adres Veri Tabanına (UAVT) işlenmesi, Adres ve Numaralamaya İlişkin Yönetmelik'e göre yetkili idarenin görevidir. Yetkili idare; belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediye, büyükşehir sınırları içinde büyükşehir belediyesi, bu alanların dışında il özel idaresidir.

Nüfus Hizmetleri Kanunu, il özel idareleri ve belediyelerin adres bilgilerini ve adres oluşumuna altyapı oluşturan yapı belgelerini (yapı ruhsatı, yapı kullanma izni) bu belgelerin oluşturulmasıyla eş zamanlı olarak UAVT'ye işlemekle yükümlü olduğunu söylüyor.

Pratikte önemi şu: yerleşim yeri bildirimi, abonelik başvuruları ve resmî yazışmalar UAVT'deki adres üzerinden yürüyor. UAVT'de kaydı olmayan bir yapıda bu işlemler ilerlemiyor. Bu yüzden iskân çıktıktan sonra numarataj adımının takip edilmesi gerekiyor — kendiliğinden tamamlandığını varsaymayın, yetkili idareden teyit edin.

Tapuya işleme: cins değişikliği

Tapunuzda parselin niteliği "arsa" ya da "tarla" olarak yazılıdır. Üzerine yapı yapıldığında bu niteliğin güncellenmesi işlemine cins değişikliği (cins tashihi) deniyor. İlk tesis kadastrosundan sonraki cins değişikliğinde başvuru önce kadastro müdürlüğüne (lisanslı büro bulunan yerlerde LİHKAB'a) yapılır; teknik işlem tamamlandıktan sonra tescil tapu müdürlüğünde yapılır.

Yapı ruhsatına tabi yapılarda bu işlem için yapı kullanma izin belgesi istenir; İmar Kanunu md. 31'deki "inşaatın bitme günü, kullanma izninin verildiği tarihtir" hükmüyle de örtüşür. İmar Kanunu'nun 27. maddesi kapsamında ruhsata tabi olmayan köy yapılarında ise belediye veya valilikten alınan uygunluk yazısı ile işlem yapıldığı belirtiliyor.

Emlak vergisi bildirimi: yaygın bir yanlış

Yeni bina inşa edilmesi, Emlak Vergisi Kanunu'nda "vergi değerini tadil eden sebepler" arasında sayılıyor ve belediyeye emlak (bina) vergisi bildirimi verilmesini gerektiriyor. Bildirim, inşaatın sona erdiği — ya da daha önce kısmen kullanılmaya başlandıysa o kısmın kullanılmaya başlandığı — bütçe yılı içinde verilir; olay bütçe yılının son üç ayı içinde gerçekleşirse bildirim, olay tarihinden itibaren üç ay içinde verilir. Mükellefiyet, olayın olduğu tarihi takip eden bütçe yılından başlar.

Şimdi yaygın yanlışa gelelim. "Yeni yapılan evde beş yıl emlak vergisi yok" cümlesini çok duyarsınız; doğru değil. Kanundaki geçici muafiyet, verginin tamamı için değil: mesken olarak kullanılan bina ve dairelerin vergi değerinin dörtte biri, inşaatın sona erdiği yılı takip eden bütçe yılından itibaren beş yıl süreyle geçici muafiyetten yararlanır. Yani vergi devam eder, matrahın bir kısmı muaf tutulur.

Tutar ve uygulama için belediyenizin emlak servisine sorun; bu sayfada rakam yazmıyoruz çünkü değerler her yıl güncelleniyor.

Bu adımların hangisi bizde, hangisi sizde?

Açık olalım, çünkü sektörde bu konuda çok fazla üstü kapalı söz veriliyor:

• Bizde: üretim, nakliye organizasyonu, montaj, tesisat çekimi ve teslim; izin dosyanız için gereken ölçülendirilmiş kat planı, temel planı ve teknik değerler.
• Sizde (ya da yetkilendirdiğiniz müellifte): ruhsat ve iskân başvurusu, numarataj takibi, abonelik başvuruları, tapuda cins değişikliği, emlak vergisi bildirimi.

"İzni biz alırız" diyen bir teklif gördüğünüzde bunun hangi anlama geldiğini yazılı olarak sorun: izin verme yetkisi belediyenin, il özel idaresinin ya da ilgili müdürlüğün; hiçbir üretici bu yetkiye sahip değil. Sürecin üretim tarafını montaj süreci sayfasında, fiyata dahil işleri anahtar teslim sayfasında ayrıntılı yazdık.

Bu sayfa bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş değildir. Uygulama ilçeden ilçeye ve idareden idareye değişebiliyor; kesin cevabı parselinizin bağlı olduğu belediye, belediye sınırı dışındaysanız il özel idaresi, abonelikte dağıtım şirketi, tapuda kadastro ve tapu müdürlüğü verir. Harç ve ücret tutarları ile işlem süreleri yıl içinde değiştiği için bu sayfada bilerek rakam yazılmamıştır.

Kaynaklar: 3194 sayılı İmar Kanunu (md. 27, 30, 31) · Elektrik Piyasası Bağlantı ve Sistem Kullanım Yönetmeliği (md. 10) · 5490 sayılı Nüfus Hizmetleri Kanunu · Adres ve Numaralamaya İlişkin Yönetmelik · 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu (md. 5, 9, 23, 33). Son güncelleme: bu sayfa mevzuat ve standartlar değiştikçe yenilenir.